今年以来，在功夫君直播间里，常有粉丝提问这三个盘： 粤海拾桂府、泰丰千玺湾、三龙湾·保利和颂。

(资料图)

为什么？

看看下面这张图，你就会明白，它们是禅城优质学区房代表。假如你拿着300多万，够不着桂城的四房，那么这三个盘就是不错的选择。

| 奇槎&湾华片区教育配套

粤海拾桂府

1栋新货户型丰富，四房300万起步

粤海拾桂府依靠 双地铁+近天虹商场， 在三个盘中配套最成熟，售价也最高， 均价约2.6-3.5万/㎡。

| 粤海拾桂府项目实景图

项目近期 加推1栋， 户型为96㎡三房和112㎡、125㎡四房，以及少量200㎡单证单位。

1栋楼高32层，2梯4户，全部户型 朝南向 或 朝东南向。 交标较高， 四房户型带中央空调和智能马桶。

| 粤海拾桂府项目沙盘

价格方面，96㎡三房总价约250万左右，112㎡四房总价约300万起， 单价约2.7-2.8万/㎡，125㎡单价接近3万/㎡。

| 粤海拾桂府1栋/6栋平层图

200㎡位于29-32层，一户一证，由于数量稀缺，整盘只有12套，1座占其中4套， 毛坯均价约3.5万/㎡。

| 200㎡户型图

近期，禅城区教育局透露：粤海拾桂府配建的18班公立幼儿园， 将引入禅城区石湾第一幼儿园，预计2024年9月投入使用。 【详细】

此外， 备受城南居民关注的利乐教育地块， 已经发出土地征收公告， 教育部门正在协调相关小学建设的前期工作。

按照现行学区地段划分，项目对口学校为 环湖东小学+澜石中学， 同时属于 佛山市实验学校+华英学校就近招生范围， 可参与摇号。

泰丰千玺湾

最后两栋住宅，主打133-143㎡四房

离开粤海拾桂府后，向东驾车约15分钟就到达泰丰千玺湾。

这个项目靠近鄱阳城，吃饭逛街比较方便，最大优点是 离环湖东小学更近， 步行10分钟可到达。

| 泰丰千玺湾项目实景图

泰丰千玺湾三房已经售罄，现在售6座楼王，楼高47层，2梯3户， 主打133㎡和143㎡四房，售价约2.5-2.8万/㎡。

其他楼栋有几套124㎡四房，是客户因征信问题退房单位，中高楼层总价 约310-330万左右。

| 泰丰千玺湾项目沙盘

| 泰丰千玺湾四房户型图

功夫君参观了124㎡实地板房，南北对流， 双套房设计， 在这个面积段较少见。

主卧套房南北对流， 不存在洗手间正对大床问题，布局比较好。美中不足的是，阳台改造的房间偏小，作为书房使用比较合适。

| 122㎡户型实地板房

133㎡四房也是畅销户型， 飞机户型设计， 两个套房分离，私密性更好，不过主卧旁边的小房间采光一般。

| 133㎡实地板房

价格方面， 133㎡特价330-350万左右，143㎡特价380-400万左右。

据销售称，整盘仅剩 最后一栋住宅5座待售， 楼栋布局与6座相似，也是2梯3户的四房，卖完这两栋就收官了。

| 板房阳台景观

三龙湾·保利和颂

单价2.3-2.7万/㎡，四房274万起步

如果你喜欢新房，预算没有这么高，可以看看三龙湾·保利和颂，它是奇槎片区价格最亲民的一手楼盘， 售价约2.3-2.7万/㎡。

| 三龙湾·保利和颂项目实景图

首先，项目在售1座高楼24层，2梯4户，是三个盘中 梯户比最高，居住舒适度较好的。

其次，户型齐全，面积小控总价，上车门槛更低。 88㎡三房特价212万起，119㎡四房279万起。 有中介透露，两周前8座有一套三房 成交价约206万， 非天地楼层。

| 保利和颂项目沙盘

重点说说119㎡四房，有两个户型：一个是 南北对流， 只有一条梯腿是这个户型；另一个是 LDKB设计， 现场有板房可供参观。

| 119㎡户型图

其中一个119㎡户型设计亮点很多，只说比较突出的三个：

①厨房采用 L型四叠推门， 可开可合，设计上与映月湖·保利天珺、保利天汇等项目相似，橱柜还增加了 暖心设计， 很难叫人不心动。

②客厅与卧室之间的墙 非承重墙， 为业主预留改造空间，可以拆改，形成 约6.5米大开间的客厅。

③ 主卧套房南北对流， 北侧小飘窗可设计成梳妆台，设计更加人性化。

119㎡板房实景

据销售称， 1座90%房源已售出， 119㎡南北对流户型较受欢迎，现在没什么楼层选了，119㎡板房户型还有较多楼层选择。

保利和颂交标细节很ok，比如入户采用钢木复合门，地面 拼花瓷砖， 客厅配备 中央空调 等。再加上销售中心 展示面较好， 从颜值和细节来看，都很能打动客户。

| 项目配建公共活动空间实景图

板块踩盘小结：

看重地铁+商场配套，且预算充足，看粤海拾桂府，三房250万起，四房300万起；

追求性价比，希望离小学更近，看泰丰千玺湾，同样的总价可买更大面积四房，310万买124㎡四房；

看重央企品牌，喜欢精致装修，想要低门槛三四房，看三龙湾·保利和颂，三房212万起，四房279万起。

教育配套方面，三个项目对应小学都是 环湖东小学， 同时属于 佛山市实验学校+华英学校就近招生范围， 难怪令家长垂涎。

| 华英+佛实就近招生范围

此外，奇槎片区还规划有 佛山三中附属三龙湾中学， 预计2025年建成，泰丰千玺湾和三龙湾·保利和颂有可能纳入招生范围。

| 佛山三中附属三龙湾中学效果图

次新二手报价高

品质四房2.9-3万/㎡

奇槎、湾华一手楼盘关注度高，一方面是因为 佛山人偏爱新房， 上述三盘配套学校属于 禅城公办第一梯队， 另一方面是周边次新二手楼盘业主 买入价高， 现在 转手报价高， 购房者选择空间小。

比如，绿城桂语兰庭和中粮珑湾祥云户型和品质都很不错，但 挂牌均价高达2.9-3万/㎡， 议价空间较小。

绿城桂语兰庭128㎡四房，飞机户型，南向约6.9米大阳台，但 毛坯最低360万起，带装修385万起。

中粮珑湾祥云128㎡四房户型南北对流， 带装修355万起； 134㎡主卧带L型阳台，望东平河景观， 报价高达408万起。

| 户型图（来源：贝壳）

四房门槛较低的是保利碧桂园天汇，126㎡北向四房， 带装修268万起； 但143㎡带装修四房， 报价高达398万起， 同等价格可以考虑泰丰千玺湾143㎡一手四房了。

| 保利碧桂园天旭公馆

天汇 126㎡

天汇 143㎡

不过，二手楼盘最大优势是 不用等收楼， 如果孩子着急读书，考虑二手更为妥当。因为三个一手楼盘集中在 2024年下半年或2025年上半年收楼， 如果孩子是2025年上小学，还可以赶得上。

至于奇槎入门级四房，可以看 时代香海彼岸、卓越浅水湾， 这两个项目社区商业丰富， 自带幼儿园， 生活氛围较成熟。

| 时代香海彼岸阳台景观

产品方面，时代香海彼岸126㎡户型，南北双阳台， 报价255万起； 卓越浅水湾119㎡户型，带南向6.5米大阳台， 报价273万起。

时代香海彼岸126㎡

卓越浅水湾119㎡

写在最后

为什么奇槎会成为禅城房价天花板？一个板块的房价，是与它的 地段+配套价值 密切相关。

很显然，无论是 优质的公办教育配套， 还是 网红溜娃地半月岛湿地公园， 都是让家长们和孩子们向往的。在踩盘的过程中，销售不约而同地把介绍重点放在教育方面，实话说，功夫君也心动了。

| 半月岛湿地公园横跨禅桂两地 功夫房产摄

在奇槎板块，既有 鹏瑞三龙湾1号、保利三龙湾天珺 等豪宅盘，也有 泰丰千玺湾、三龙湾·保利和颂 等改善项目，还有多个成熟的二手楼盘，整个片区居住氛围越来越好。

购房者想要好学区、靓环境，未必要挤破头进桂城，禅城也有自成一格的奇槎板块。 总价200-250万买三房，300-380万买四房，奇槎就是禅城最好的选择。

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