作者：子非鱼

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​01 | 郑州楼市，惊出一身冷汗

听说了吗，这两天传传郑州有银行上调了房贷利率。据说是渤海银行，要将3.8%的利率重新回调至4.3%。

但这事很快又被渤海银行否认了。

根据第一财经披露：

22日致电渤海银行郑州多家支行，相关工作人员均表示尚未接到利率上调通知，目前首套房贷仍按照3.8%执行，具体可咨询负责不同楼盘的客户经理。有中介人士透露，目前其所负责楼盘的合作银行（包括大行、股份行）仍执行3.8%首套房利率，渤海银行有工作人员表示“上调至4.3%”的消息只是内部听说，是否会调整以及何时调整不能确定。

渤海银行虽然说还没有收到通知，但同时也表示，内部已经听说了。

这一消息，让很多买房人惊出了一身冷汗，尤其是郑州的买房者。要知道，郑州上个月才将利率下调至3.8%，跌穿了利率的地板线。

当时本号还专门撰文分析了一通。

而这可能就是释放传言的人想要达到的效果，吓唬吓唬你们。

简单理解，这可能是银行的放贷营销方式，给购房者施压，造成一种再不买房利率可能上调的错觉。这与当下的很多开发商收回去年的折扣乃至上调价格，如出一辙

都是在打心理战。

因为从郑州楼市来看，无论是去年遗留的问题，还是当下的楼市现状来看，郑州都没有上调利率的理由，继续降息倒是有可能。

02 | 郑州楼市的难题仍没有解决

在之前的文章中，本号梳理过郑州楼市目下的三个难题：

第一，去化周期超长。克而瑞披露的数据显示，11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月，也即即便不再增加库存，也需要卖近5年才能卖完。

第二，保交付难题。保交付难题不彻底解决，在郑州买新房就像是开盲盒，能否得房完全得看运气。这种背景下，郑州即便完全放开，也很难提振新房市场的购房积极性。

第三，管理水平有待提高。2022年郑州诸多热搜话题暴露了这座城市在管理上还有待进一步提高。一个城市的管理水平直接决定了这座城市对外来人口的吸引力。

以上都是郑州楼市遗留下的问题。尽管郑州去年开启了轰轰烈烈的保交付行动，但郑州的问题楼盘项目，截止到去年年末，仍位居前三。位居第一的是武汉，第二是西安。

面对这些问题楼盘，面对超长的去化周期，购房者本就没啥信心。

去年郑州的开发商都在以价换量，二手房则在割肉出售。

河南当地媒体大河财立方披露，郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。

前两年还1.8万打底杨金片区的碧桂园天玺湾，精装小高层降到了1.4万。碧桂园凤凰城二期，精装1.1万，毛坯8000，而一期是1.6万，二期开盘是1.5万，堪称跳水价。

中海云著湖居，去年4.29万/平方米，今年降到了3.2万。诸如此类降价盘，一大片。

这才是合乎逻辑的操作。

除了降价，还有降息。由于郑州新房价格持续下跌，合乎央行与银保监会要求的“新房价格连跌三个月的城市可自主决定利率下限”，所以在今年1月份，郑州多家银行的利率跌穿了地板线，下调至3.8%。

这才是合乎逻辑的操作。

你说你要上调房贷利率，你是成交量过热了，还是房价大幅上扬了，还是土地大卖，需要加息来降温？都没有啊。

克而瑞公布的1月份新房成交面积，郑州环比下跌11%，同比下跌557%，相较于去年的春节月下跌了16%。

进入2月份，随着疫情彻底平复，包括郑州在内的大多数城市成交量都在增加，但整体呈现仍是在爬坡，与回暖的荣枯线相距甚远。

至于土地方面，2月7日推出的11宗地，1宗流拍，10宗底价出让，仅两块被民企夺得，其余仍是由河南省及郑州本土城投竞得。

可见，郑州楼市虽有些许成交量增加，但整体基本面没有改善，楼市的遗留问题也没有有效解决。

你说传言要上调房贷利率，这不是拿我们开涮吗？

03 | 郑州买房根本不用着急

在之前分析哪些城市真的在回暖，哪些城市仍在挣扎中的文章中，本号已经说过。

目下，北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、成都等城市的核心片区在回暖，但只限于核心板块。

即便强悍如京沪穗深，外围区仍在想办法去库存。比如房山区的开发商联合起来搞出了一个“30天内无理由退钱”承诺。

至于重庆、武汉、郑州、南昌、太原、福州等城市，仍在挣扎中。他们想要回暖，需要寄托于经济与民众收入的彻底复苏才有指望。

但这种希望，仍存在较大不确定性。

站在更高的视角来看，宏观层面上的经济和收入，压力太大了。整个世界局势和世界经济的疲软压制着我们的出口，现在国家是在印钞推动大基建拉动经济，但这条路效益越来越差了。一旦经济回暖达不到预期，收入复苏达不到预期，核心城市房地产回暖都将失去后劲。

总而言之，郑州楼市当下仍停留在止损阶段，还没任何喜人的消息。郑州的刚需，想要买房，大可慢慢挑选，没有涨价的担忧。

反倒是要擦亮眼睛，避免买到盲盒房。

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